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房企“狂奔”四年:千億軍團擴充四倍

2020-01-08 09:28:14
來源:21世紀經濟報道

  房企“狂奔”四年:千億軍團擴充四倍 浪潮過后走向何方?

  21世紀經濟報道 張敏

  古語云,士別三日,當刮目相看。如果四年不見呢?

  2016年至2019年,樓市每年上一個臺階。國家統計局發布的數據顯示,2016年至2018年,全國商品房銷售規模連續三年刷新歷史紀錄。2019年的數據雖未出爐,但繼續破紀錄仍將是大概率事件。

  這四年間,行業最大的變化,莫過于房企規模的快速增長。

  近期,上市房企和研究機構紛紛發布2019年銷售數據,大部分房企的銷售規模繼續增長。根據上海易居房地產研究院的統計,2019年,“宇宙之王”碧桂園已經實現7715億元的銷售規模,萬科、恒大的銷售規模也邁上6000億門檻。這一年,“千億軍團”已經擴充到34個成員。

  而4年前的2015年,“千億軍團”僅有7個成員,邁過500億關口的房企,也僅有16家。當年的行業老大萬科,規模為2627億元。

  四年間,行業競爭不進則退。3到4倍的規模增長成為常態;要想“彎道”超車,需要達到7到8倍的增長;而那些“僅僅”實現規模翻倍的房企,則會淪為“掉隊者”。

  長期以來,規模導向一直是行業的主旋律,但在這一輪增長過后,勢頭可能會放緩——2019年,百強房企的權益銷售金額僅增長6.5%,比2018年的35%大幅下滑。業內人士認為,在登上新的規模臺階后,更大的考驗即將到來。能否優化管理系統,完成對資金、負債、業務均衡性的管控,將可能決定房企未來的生與死。

  “狂奔”的年代

  2019年,萬科、恒大、融創分別實現6308億、6010億、5562億的銷售規模,同比增幅為3.94%、9%和21%,穩居行業第二到第四位。

  碧桂園公布的權益銷售規模為5522億元,但根據上海易居房地產研究院的統計,去年碧桂園實現全口徑銷售7715億元,繼續鞏固行業“規模之王”的地位。

  碧桂園的崛起,是近幾年行業格局最大的一個變化。2015年,碧桂園的銷售規模僅為1402億元。經過連續兩年的翻倍增長后,碧桂園在2017年成為首個突破5000億的房企。最近兩年,碧桂園不再公布全口徑銷售數據,但自2017年以來,公司仍以明顯的規模優勢穩居行業第一。

  最近四年間,還有一批“黑馬”迅速崛起。

  比如,陽光城的銷售規模從300億飆升至2100億,增長6倍;旭輝從313億增長到2006億,增長5倍有余;新城控股從324億增長到2747億,穩居前十,規模擴大了近8倍;中南置地從229億增長到1961億,規模同樣擴大了近8倍。

  去年上市的中梁控股,規模從168億增長到1525億,4年間增長8倍?紤]到中梁在很長時間內并未借助資本市場的紅利,這種增長更顯得驚人。

  相比之下,一批增長不夠快的企業開始掉隊。綠城在2015年實現銷售金額719億元,2019年銷售1354億,雖然規模翻倍,但排名從第11位降到第24位。中型房企的競爭更加激烈,首創置業的規模從325億增至808億,排名卻整整下滑20名,到第43位。

  按照易居的統計,經歷過資金鏈陣痛的萬達,是近些年唯一一家規模下降的大型房企,其銷售金額從1513億下降到567億,排名則從前五掉到第58位。

  “這些年行業增長太快了。2015年的時候,公司上下都在很緊張地討論,規模進入500億以后,管理平臺應該怎么升級,F在再看,500億的房企已經有60多家了!蔽髂系貐^某房企相關負責人向21世紀經濟報道說。

  該人士表示,房企銷售快速增長,除了市場大勢向好外,還有主動調整、進行“以價換量”的結果。尤其在2019年,融資和拿地成本都在提升,但很多企業并未明顯上調售價,甚至降價銷售。

  公告顯示,2019年,恒大、融創的銷售均價均比2018年有所下調。另有不少房企的銷售價格未出現明顯增長。

  大調整將至

  與此同時,行業的分化也在加劇。根據上海易居房地產研究院的統計,從權益銷售金額來看,2019年10強房企的集中度為21.4%,比2016年提高5.5個百分點;50強房企的集中度為43.5%,比2016年提高13.8個百分點。

  上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進表示,這也體現出為什么房企要沖規模!耙幠T酱蟮钠髽I,在融資、拿地和銷售中的優勢就越明顯。而且調控越嚴厲,優勢就越大!

  在樓市調控力度不減的2019年,整個行業的增速已經受到影響。據統計,2019年百強房企的權益銷售金額同比增長6.5%。而此前的三年(2016年到2018年),增速分別為50.8%、40.5%、35.1%。

  上海易居房地產研究院認為,目前行業保持長期平穩發展的市場環境已趨于明朗,2020年企業整體的規模增長將進入平穩期。該機構指出,“房企一味追求全口徑銷售規模的時代已經過去,企業的發展重點已逐步由‘增量’轉向‘提質’!

  前述房企人士也認為,房企的最后一波規模增長紅利期已經結束。未來除非有比較大的并購機會,否則很少有企業能再出現50%以上甚至翻倍的規模增速。

  在規模連續沖高后,房企的管理架構調整已經展開。

  2019年,萬科先后發起“初夏行動”和“仲夏行動”,進行組織重建與事人匹配改革,前者針對BG、BU(事業部、業務線),后者針對公司總部。年末,萬科又啟動覆蓋14個城市的區域大換防。這輪改革與萬科此前提出的“大江大!庇媱澮幻}相承,目的在于打破金字塔結構,使組織架構更為扁平和靈活,從而適應“未來”的發展需求。

  在近期的展望2020年目標與行動溝通會上,萬科在4000多字的報告里提了14次“未來”。對于“未來”,萬科集團董事長郁亮說,“這是一個總需求增速下降和收入增速下降的存量競爭時代!

  不僅僅是萬科,去年年中以來,碧桂園、融創、龍湖、陽光城等房企都發起了一輪組織架構調整,與之相關的人事變更也已做出。這些動作的目的很明確:合并低績效區域、優化組織架構、提高管理效能。

  另外,一些央企開發商和中小房企的人事和組織變更也頻繁發生。比如,華潤、中海出現“一把手”變更;泰禾任命兩位聯席總裁,并擬推行事業合伙人制度;越秀、新力、佳兆業、正榮、融信等企業也均出現重要人事變更。

  嚴躍進認為,按照“先沖規模,再做管理”的慣例,這種調整將成為未來幾年房企的常態。因為在這一輪規模擴張過程中,房企付出了很多代價,比如負債率提高、利潤率下降、管理半徑變大、銷售成本上漲等,這些問題都需要“修補”。另外,如何制定下一階段的新戰略,也是企業要考慮的內容。

  他指出,很多企業的規模雖然龐大,但抵御風險的能力并未同步提高。而今年的市場環境并不樂觀,調控嚴厲、融資難的基本面不會改變,市場也已經進入下行期。因此,未來一段時間,行業的規?峙虏粫泻艽蟮脑鲩L,但戰略、管理層面的大調整將不可避免。

編輯:張傳明
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